IMMOBILIER, se lancer ou attendre?

Primo-accédant, investisseur ou acquéreur après une vente, la hausse des taux d'emprunts freinent vos projets,

Mieux vaut il attendre la baisse des prix de l'immobilier,

Et si on vous offrait quelques clefs afin que vous puissiez vous repérer et faire les bons choix ??

1: La baisse des prix

La baisse des prix de l'immobilier attendue pour cette fin d'année 2023 et début d'année 2024 est d'environ

5 % .

Cette baisse atteint à ce jour seulement 2.5% en moyenne.

2: La Hausse des Taux

Les taux d'emprunts pratiqués en 2022 en moyenne à 1 % se sont transformés en moyenne à 4 % et bientôt 4.5%

Prenons un exemple des conséquences:

Un couple gagnant 4200 € par mois pouvait emprunter 360 000 € sur 25 ans environ contre 270 000 € aujourd’hui soit 90 000 € de moins ...:-(

Attendre c'est risquer d'emprunter plus cher avec un capital plus bas.

3: L'octroi des prêts

Le taux d'endettement fixe à 35 % par les normes HCSF ( haut conseil de stabilité financière) reste inchangé.

Les exigences bancaires sont revues a la hausse, les apports exigés sont de plus en plus élevés ; parfois 20 % minimum du projet global.

Constituer un tel niveau d’épargne en étant un jeune ménage parait bien complique, et les refus de prêts pleuvent.

Le reste à vivre ( le revenu restant après remboursement se on prêt), se réduit avec la hausse des taux , et les refus de prêts pleuvent.

4: L’épargne

La bonne nouvelle c'est que les taux d'emprunts étant à la hausse les taux de rendement le sont également:

- 6.1 % pour LEP

- 3% pour un livret A etc ...

Mettre de l'argent de coté semblerait donc plus rentable !

Les failles de ce raisonnement sont simples , les rendements de placements sans risques restent inférieurs à l'inflation!

De plus mis à part ceux exonérés par la fiscalité ( montant donc limité)les intérêts perçus sont soumis à impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.

A court terme une épargne voit donc toujours son pouvoir d achat s éroder avec l' inflation

5: Attendre cela rapporte ou cela Coute?

Dans le cas ou cette baisse de 5 % arrive enfin ! Et en imaginant que celle ci concerne l'ensemble des secteurs.....

Reprenons l'exemple de notre couple ayant un revenu de 4200 € par mois et empruntant 270 000 € sur 25 ans aujourd’hui

Leur apport est de 15 000 €,

A 4%, leur cout de crédit hors assurance serait d environ 157 500€

Le prix du bien diminue de 5 % la différence d'emprunt est de 13 000 €

Leur apport reste à 15000 €,

A 4.5 %, leur cout de crédit hors assurance serait d environ 170 000€  soit 13 000€  "on à rien gagne mais on a rien perdu".

A 5%, leur cout de crédit hors assurance serait d environ 192 000€ soit 34 500 € de plus, "La c'est perdu"!!

6: Nos conseils

A) Primo-accédant : Revoir sa copie ! Investissement TREMPLIN

Un primo accédant reste en moyenne dans son logement entre 7 et maximum 9 ans, envisager son investissement à court terme permet de se projeter différemment.

Un bien plus petit, un bien moins luxueux, un secteur différent ou encore des travaux à financer au fur et à mesure et pas a l'achat.

Ce sera toujours mieux que de continuer a payer un loyer a fond perdu continuant d'augmenter avec l'inflation.

A la revente l’acquéreur ayant amorti une partie de son capital  pourra alors investir cette épargne forcée et sans nul doute se permettre d’acheter plus grand, dans un secteur différent etc...

B) Investisseurs: Les intérêts d'emprunts sont déductibles, les travaux aussi !

Lorsqu'on est investisseur on n'appréhende pas le intérêts d'emprunts de la même manière que lorsqu'il s agit de sa résidence principale.

En effet, les intérêts d'emprunts sont déductibles des loyers, allégeant ainsi  la fiscalité

Plus la tranche d impôt sur le revenu est élevée  plus l’économie fiscale ainsi réalisée sur les loyers est forte.

Certains travaux sont également déductibles des revenus fonciers,

Certains comme le dispositif DENORMANDIE  peuvent, s'ils représentent 25% du cout total, ouvrir droit à une réduction d'impôt

Les passoires THERMIQUES obligent certains propriétaires incapables de mettre leurs biens aux normes énergétiques de vendre rapidement et, au RABAIS..

Un tas de rasions pour augmenter la valeur de votre patrimoine en y trouvant un intérêt plus grand que la hausse des Taux.:-)

C) Propriétaires : continuez d'avancer!

Même s'il faut accepter une légère baisse ( peut être de 5 %..) n'oublions pas qu en 3 ans les prix ont progressé de   30 %, la plus-value reste très belle.

Votre apport du à la revente favorise l'octroi d'un nouveau prêt

7) Conclusion

Dans tous les cas, les taux sont élevés mais cela n’exclut pas la possibilité de racheter son prêt lorsque ceux ci baisseront ( cf article 1.2..3...courtiers )

Faites vous accompagner par des professionnels de l'immobilier pour vos négociations et vos démarches bancaires.

• L agent immobilier à la connaissance du marche sur son secteur et saura être le médiateur dans vos négociations
• Le courtier connait toutes les règles de toutes les banques, vous conseille et prépare avec vous votre projet pour que celui ci aboutisse en obtenant des conditions attractives afin de préserver vos intérêts.

Prenez contact dès à présent : IMMOBILIER, se lancer ou attendre? à Gujan-Mestras.